Рынок недвижимости Тель-Авива: лучшие районы города

06.09.2017 - 13:58

В Израиль можно отправиться ради пляжного отдыха, лечебного туризма, паломничества по святым местам или забега по историческим достопримечательностям. Поводов остановить выбор на Святой земле множество. И хоть страна не входит в список самых популярных направлений для инвестирования в недвижимость, свой постоянный покупатель здесь есть. Может быть, стоит внимательнее присмотреться к местным квадратным метрам. Ведь несмотря на замедление роста цен, рынок недвижимости Израиля остается перспективным. И первым на себя обращает внимание Тель-Авив.

Тель-Авив не только экономический и культурный центр страны, но еще и прекрасный средиземноморский курорт. Неплохо для города, в котором проживает около 500 000 человек, меньше чем в одном районе Москвы. И поводов для того, чтобы изучить местный рынок недвижимости более, чем достаточно.

Экскурс в историю рынка

До 2008 года цены на недвижимость в Тель-Авиве, впрочем, как и во всей стране, стагнировали. А в 2008-м на фоне мирового кризиса израильский Центробанк опустил ставки по кредитам и... все кардинально поменялось.

Стало выгодно брать кредиты, а банковские депозиты потеряли былую привлекательность. Ведь процентные ставки по ним тоже упали. В итоге, застройщики начали активно брать кредиты под строительство, а инвесторы – скупать квартиры с прицелом на последующую сдачу их в аренду. Рынок оживился, цены начали расти. С 2008 по 2017 средняя стоимость жилья в городе выросла, примерно, в 2,5 раза.

Конечно, Тель-Авив разнороден, поэтому цены и их изменения в каждом районе нужно рассматривать отдельно.  Даже в востребованных локациях разлет внушительный. Например, есть районы, где средняя стоимость квадратного метра составляет около $20 000, а в других - около $8000. А в районах на побережье цены могут доходить и до $50 000 -100 000 за кв.м. Но точно можно сказать, что с инвестиционной точки зрения, самыми интересными в Тель-Авиве являются районы побережья, центр (вокруг Мерии) и северный Тель-Авив.

Иностранцы на рынке

Иностранные покупатели играют значительную, но не решающую роль на местном рынке недвижимости. Интерес их сконцентрирован на сегменте элитного жилья (от $2 млн) и 2-3 комнатных инвестиционных квартирах ($300 000-800 000), которые в последующем сдаются в аренду. Чаще всего выбирают объекты на побережье (от Яффо и до порта Тель-Авива) и в северных районах города.

Самые большие группы иностранных покупателей – французы, россияне и американцы. Наиболее сильные игроки – французы. Немногим от них отстают россияне. Но, в отличие от французов, чаще покупают жилье для собственного пользования, а не в качестве инвестиций. Правда, россияне уже обратили внимание на близлежащие к Тель-Авиву города, где цены на недвижимость примерно в два раза ниже. А еще несколько лет назад сделки совершались по объектам исключительно в пределах Тель-Авива.

Взгляд в будущее

С 2008 года правительство Израиля, не покладая рук, борется с ростом цен на жилье: поднимают налоги на покупку второй и последующих квартир, размораживают земли под строительство, делают скидки на жилье для молодых пар, у которых еще нет собственных квартир… Долгое время никакие меры не могли даже притормозить рынок.  Но в конце 2016 года усилия правительства начали давать свои плоды. В последние полгода цены не росли, хотя, и не падали, что говорит о стагнации.

Что будет дальше, трудно спрогнозировать. Очевидно, что роста цен на 10-15% в год, как было ранее, уже не произойдет. По крайней мере, в условиях действия всех правительственных мер по охлаждению рынка. Но и падения цен не предвидится, даже если иностранные покупатели сократят свою активность, что итак уже происходит.

«Вообще иностранные покупатели «не делаю погоду» на рынке. Иногда происходит покупка того или иного дорогого объекта недвижимости иностранцем, но это не влияет на рынок. У меня, например, сорвалась сделка на дом за $3,5 млн. Я представлял русского клиента, а в итоге его перекупил коренной израильтянин, который дал больше. Так что, в отличии от Болгарии, если иностранцы вообще и, в частности, россияне уйдут с рынка, то обвала на нем не произойдет», –отметил специалист по израильскому рынку недвижимости Борис Горэн.

Направления для инвестиций

Бульвар Ротшильда

Рост цен – на 100% за последние 10 лет

Пожалуй, самое известное место Тель-Авива с непростой судьбой. Бульвар является одной из четырех первых улиц Тель-Авива, которые были проложены в дюнах, на песке. Маршрут бульвара повторял направление оврага, который был на этом месте. На момент строительства не было технических возможностей выпрямить его, поэтому бульвар получился дугообразной формы. В центр оврага насыпали песок, который и создал его силуэт. Дома строили по краям оврага. А в начале 30-х годов здесь посадили платаны и фикусы, которые с тех пор являются неотъемлемой частью образа Тель-Авива и бульвара, ставшего самой озелененной частью города.

В 60-70-80-е годы бульвар и прилегающие районы пережили период упадка. Город развивался на север, и новые районы считались более престижными. Состоятельные жители оставляли Ротшильд и переезжали на север, а бульвар и окрестности заселялись людьми с низким социально-экономическим статусом.

Ситуация изменилась в 1995 году, когда мэрия Тель-Авива начала программу возрождения бульвара, которая включала ремонт зданий с сохранением их первоначального исторического вида. Именно за этот вид сегодня и ценится Бульвар Ротшильда – одно из наиболее популярных мест отдыха горожан и туристов и престижным местом жительства. Основная масса жилых домов на Ротшильде – дома постройки 30-х годов прошлого века, которые сейчас активно реставрируются и перестраиваются, что делает их популярными для проживания. Также есть немногочисленные небоскребы-новостройки высокого класса.

Да, стандартного бюджетного жилья здесь не отыскать. Только «люкс». Средняя стоимость квартиры на бульваре превышает $1,5 млн. А в самых престижных зданиях стоимость квадратного метра начинается от $23 000-25 000. То есть за квартиру придется отдать $2,5-5 млн. Если же речь идет об эксклюзивных предложениях, то их стоимость исчисляется десятками миллионов долларов. Например, в 2011 году в небоскребе Башня Майер была продана самая дорогая на тот момент квартира в Израиле - за $55 млн. Она занимает 3 этажа, а общая площадь составляет 2200 кв.м.

Неве-Цедек

Рост цен – на 150% за последние 10 лет

Поселение Неве-Цедек появилось за 22 года до основания Тель-Авива. Поэтому звание города в городе имеет здесь более глубокий смысл. Здесь царит своя особая атмосфера. В 20-е годы прошлого века в этом уже районе Тель-Авива проживало много писателей и других представителей творческой интеллигенции, что наложило свой отпечаток. Но, как и Бульвару Ротшильда, ему пришлось пережить период упадка. В 50-60-е годы Неве-Цедек потерял былой шарм и превратился в неприглядный район южного Тель-Авива, застроенный лачугами бедняков первых волн иммиграции еврейских беженцев из арабских стран. Правда, уже 60-е годы часть лачуг снесли и именно здесь появился первый небоскреб Тель-Авива – Мигдаль Шалом.

В начале 80-х началось постепенное восстановление Неве-Цедек. Сюда стала переезжать творческая молодежь, которая начала возвращать району прежний, давно забытый облик. Начали ремонтировать старые дома. А строительство Центра Искусств имени Сюзан Далаль стало дополнительным магнитом для творческой интеллигенции.

«Сейчас Неве-Цедек называют «маленьким Парижем», он считается одним из самых популярных районов Тель-Авива. Кроме жилья и объектов культуры, здесь расположено множество кафе, ресторанов, бутиков элитной одежды и драгоценностей.

Жить в Неве-Цедеке – это находиться внутри большого города, но быть окруженным пасторальной атмосферой маленьких и уютных домов у моря. Этот район единственный в своем роде, ни на что не похожий в Тель-Авиве, а может и во всем Израиле», – отмечает Борис Горэн.

Благодаря программе восстановления Неве-Цедек превратился в популярный и престижный район, притягивающий состоятельных людей. А близость к морю – 5 минут пешком –дополнительный бонус, который добавляет району привлекательности среди иностранных инвесторов.

Отличительной особенностью Неве Цедека – застройка, которая состоит из колоритных 2-3 этажных домов с красными черепичными крышами, часть из которых разделены на квартиры (3-4 квартиры), а часть является полноценными домами на одну семью. Что дает потенциальным покупателям выбор между квартирой и домом в рамках одного района.

Средняя стоимость квадратного метра местной недвижимости сегодня остановилась на уровне $15 500. И состоятельные инвесторы, как местные, так и иностранные, буквально охотятся за недвижимостью и земельными участками в районе. В последние годы здесь приобретают жилье, известные бизнесмены, актеры и деятели искусства. Например, в 2015 году бутик-отель в Неве-Цедек за $25 млн приобрел Роман Абрамович, что привлекло к району дополнительное внимание.

Керем а Тайманим

Рост цен – на 200-250% за последние 10 лет

Еще один престижный район Тель-Авива, который не просто пережил трудные времена, а из «района бедноты» превратился в символ достатка. Район Керем а Тайманим, что в переводе означает «виноградник йеменцев» был одним из 11 районов, созданных до основания Тель-Авива – в самом начале XX века.

Расположен между улицами Аленби с севера и мечетью Хасан Бек с юга. Границей западной части его служит морское побережье, а восточная заканчивается знаменитым рынком Кармель. Среди первых обитателей Керем а Тайманим было много религиозных евреев.  А поскольку большинство жителей были очень бедными, многие дома были построены из фанеры и других дешевых материалов. Ни намека на элитарность.

В 50-70-е годы он считался непрестижным местом на задворках Тель-Авива. И это неудивительно. Как и любой район, примыкающий к рынку, он служил «базой» для бездомных, попрошаек и других странных личностей. Поэтому говорить об интересе к нему со стороны состоятельных израильтян, и тем более, иностранцев, не приходилось.

Но постепенно район начал преображаться. В 80-90-е и, особенно, в 2000-е, Керем а Тайманим сильно изменился. Здесь разрешили строить дома до 6 этажей, а на набережной возвели несколько новых апартамент-отелей, таких как Ройял Бич и Герберт Самуэль 10.

Сегодня Керем а Тайманим считается одним из самых престижных районов Тель-Авива, недвижимостью в котором интересуются состоятельные инвесторы из разных стран мира. Всего за 10-15 лет он приобрел новый статус. И во многом это произошло благодаря удачному расположению. Фактически, Керем а Тайманим находится в самом центре города, то есть рядом с другими оживленными и престижными районами Тель-Авива и, в то же время, рядом с морем.

«В 2012 году, в комплексе Ройял Бич самый дорогой пентхауз Израиля был продан неизвестному российскому олигарху за $35 млн. Кстати, сейчас этот же пентхауз, но уже с новой отделкой продается за $150 млн», – добавил Борис Горэн.

Для района характерна низкая застройка из одно-двухэтажных домов с большими внутренними дворами и узкими извилистыми улочками. Но в последние годы он активно перестраивается и застраивается. Особенно это касается прибрежной зоны. Вместо маленьких домиков вырастают 4-6 этажные дома «внутри» района и суперэлитные комплексы на первой линии от моря.

«Район очень популярен среди французов и немало русских купили здесь квартиры в новых домах. Набережная вообще уникальна: новые многоэтажные дома с квартирами с видом на море и пляж «через дорогу», делают набережную Керем а Тайманим практически единственным вариантом для людей, желающих иметь вид на море. Чем и пользуются продавцы, назначающие все более высокие цены», – отмечает Борис Горэн.

Средние цены «внутри» района, без вида на море составляют $12 000-15 000 за кв.м. А вот в домах «с видом» стоимость квадратного метра составляет $20 000-30 000. Хотя, может достигать и $40 000-50 000.

Благодарим за помощь в подготовке материала эксперта по израильской недвижимости Бориса Горэна.

 

Текст подготовила Екатерина Холодова
Фото: Борис Горэн, Вера Глазунова

Источник: https://prian.ru/pub/35200.html