Динамика роста цен на недвижимость в Израиле

23.09.2016 - 12:02

Израильская недвижимость в последнее время все больше и больше привлекает внимание россиян, несмотря на относительную дороговизну последней.

Действительно, квартиры в Израиле подорожали с 2008 года более чем на 100%, чему предшествовали более 10-и лет стагнации (1996-2007 г.г.) когда израильская недвижимость не росла в цене и ее реальная цена упала за этот период более чем на 20%.

Рост же цен сопровождается строительным бумом, поскольку прибыльность строительства резко возросла.

Основные факторы роста цен на жилье это:

  1. Увеличение спроса на внутреннем рынке со стороны семей среднего класса.
  2. Низкая ставка ЦБ Израиля, составляющая сейчас 1%.
  3. Низкая ипотечная ставка - 2-4% годовых и возможность взять ипотеку до 75% от стоимости квартиры.
  4. Внешние денежные вливания в основном от французских евреев, постепенно переводящих свои капиталы в Израиль на фоне роста антисемитизма в Европе.
  5. Поднятие государством цен на земельные участки вследствие высокого спроса на последние.

Но главный из всех эти факторов это конечно низкая процентная ставка Центрально Банка, которая в совокупности с инфляцией приводит к тому что реальный банковский процент отрицателен (т. е. банковская ставка ЦБ минус инфляция меньше нуля).
Поэтому инвестору стоит купить квартиру и получать 3-5% годовых, вместо хранения денег в банке за 1-2%.

Все вышесказанное привело к тому, что по отчету Голдман Сакс цены на недвижимость в Израиле подскочили в среднем на 40% за последние 4 года (2009-2013 г.г.) и вывели Израиль на первое место среди развитых стран ОЕСD по росту цен. В то время как в других развитых странах таких как США, Британия, Голландия, Италия, Греция, Ирландия цены на недвижимость упали за этот же период на 20%.

На данный момент на рынке продолжается ситуация, когда спрос превышает предложение и цены растут в темпе 5-10% в год, в зависимости от района Израиля. Сейчас по темпам роста лидирует периферия, такие города как Беер-Шева, Хадера, Хайфа.
Важным фактором в росте цен на недвижимость стал рост цен на земельные участки под строительство. Поскольку спрос растет, подрядчики готовы платить любую цену на аукционах Земельного Управления за участки в районах, пользующихся повышенным спросом. Например, цена на земельные участки в Тель-Авиве подскочила за последние 10 лет на 513%, а в среднем по стране на 43%.

Не помогает сбавить темпы роста и увеличение количества начатых строек (квартир, находящихся в стадии строительства) в 2013 году этот показатель составил 44 тысячи против 42 тысяч в 2012 году. И несмотря на это цены в Израиле выросли на 8% за 2013 год (согласно отчету Банка Израиля).
Израильское правительство, правда с трехгодичным опозданием, предприняло ряд мер, по сдерживанию роста цен на жилье ограничив максимальный размер ипотеки 75% процентами от стоимости квартиры (раньше было 95%), ввело дополнительные налоги на покупку элитной недвижимости, временно отменило налоги на продажу недвижимости для стимулирования граждан имеющих несколько квартир, выделило земли под строительство жилья в аренду для малоимущих, разморозило под строительство дополнительные земли, в основном на периферии. Все эти меры существенно не повлияли на тенденцию роста, а только привели рынок в более нервное состояние.

Резюмируя вышесказанное, можно спрогнозировать дальнейший рост цен на недвижимость в Израиле, несмотря на усилия правительства остановить их.
Стабильная экономика, сильная местная валюта, низкая ставка ЦБ и рост спроса на квартиры со стороны молодых семей, дают все основания полагать, что рост цен на жилье продолжится.
Какой вывод из всего вышесказанного могут сделать иностранные инвесторы?
Во первых - инвестиция в израильскую недвижимость является стабильным и солидным вложением капитала, который будет расти (в основном за счет роста цен на жильё, нежели за счет сдачи его в аренду. Аренда (на срок год и более) дает в среднем 3-4% годовых).
Во вторых - поскольку в Израиле ощущается недостаток отелей, большой популярностью пользуются квартиры для сдачи в краткосрочную аренду. Аренда таких квартир может принести 8-10% годовых. Конечно, такой вид инвестиции связан с определенным риском, но в свете продолжающегося роста числа туристов и людей приезжающих на лечение в Израиль, отмен виз со странами СНГ, этот риск вполне оправдан.
Поэтому, имеет смысл покупать квартиры в районах пользующихся спросом у туристов и сдавать их в краткосрочную аренду.

 

Борис Горэн
Сертифицированный риелтор, директор израильского агентства недвижимости Goren Real Estate.
Skype: borgor . E-mail: info@isrealty.co.il

Заходите на наш обновленный сайт isrealty.co.il

А также следите за новостями в соц. сетях: